Vyznat se v tom, jaké daně musíte zaplatit, když prodáváte, nebo kupujete nemovitost, bývá oříšek pro většinu lidí. Bohužel ale neznalost zákona neomlouvá a v případě nezaplacení daní si koledujeme o sankce z prodlení. Proto jsem připravila seznam daňových povinností, na které nesmíte zapomenout, když prodáváte, nebo kupujete byt či jinou nemovitost.

Daň z nemovitosti neboli daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitosti musí platit každá fyzická nebo právnická osoba, která vlastní nebo užívá nemovitý majetek - tedy dům, byt, ale i pozemek. Daň z nemovitosti zaštiťuje zákon České národní rady o dani z nemovitých věcí č. 338/1992 Sb. Daň z nemovitých věcí se týká nemovitostí, které leží na území ČR a jsou zapsané v katastru nemovitostí.

Jako majitel nemovitosti se musíte přihlásit k platbě daně skrz podané daňové přiznání. To odevzdáváte buď elektronickým formulářem, nebo v tištěné verzi finančnímu úřadu, který spravuje daný obvod, ve kterém se vaše nemovitost nachází. Dobrá zpráva je, že daňové přiznání podáte jednou a pak už jen každoročně platíte. Finanční úřad rozesílá složenky do poštovní, nebo datové schránky. Daň z nemovitých věcí se na rozdíl od jiných českých daní platí dopředu. V praxi to tedy znamená, že v případě prodeje nemovitosti například v únoru máte zaplacenou daň do konce roku, ovšem stát vám nevrátí “přeplatek daně” za zbývající měsíce kdy již nejste majitelem.

Povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí mají i ti, kteří na své nemovitosti provedli přístavbu, nástavbu nebo ji částečně zlikvidovali – pokud se tím změnil druh nebo výměra pozemku, případně se zvýšila nadzemní podlaží. Přiznání je nutné podat i po kolaudaci stavby.

Daň z nemovitosti: Co si zapamatovat:

• Týká se každého majitele nemovitosti
• K dani se přihlašujete skrz daňové přiznání, do konce března následujícího roku po prodeji
• Další rok pak hradíte samotnou daň do konce měsíce května
• Výše daně se odvíjí od typu nemovitosti, její velikosti a počtu nadzemních podlaží a místně stanoveného koeficientu podle velikosti obce (Vyhledejte si svůj koeficient pro podání k dani z nemovitých věcí)
• Přiznání k dani z nemovitých věcí je potřeba odevzdat nejpozději 31. ledna
  
• Pozor na penále z opožděného daňového přiznání a úroku z prodlení ze zaplacení daně

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti

Speciální daň z příjmu, která se týká prodávajícího, je daň z příjmu z prodeje nemovitosti. Sazba daně je 15 %. Počítá se ze zisku: Platíte tedy rozdíl mezi momentální prodejní cenou a částkou, za kterou jste nemovitost koupili.

Než začnete daň z příjmu počítat, přečtěte si níže vypsané případy, ve kterých jste od této daně osvobozeni. Některé se jistě budou týkat i vás.

Kdy nemusíte platit daň z příjmů z prodeje nemovitosti?

• Pokud prodáte byt či dům za menší cenu, než za jakou jste ji koupili, daň z příjmů platit nemusíte (nemáte totiž z čeho)
• Pokud jste nemovitosti vlastnili alespoň 10 let (pro nemovitosti získané před 1. 1. 2021 platí kratší doba 5 let)
• Pokud jste nemovitost zdědili napřímo a výše zmíněnou podmínku už splnil předchozí majitel
• Pokud jste v nemovitosti bydleli minimálně 2 roky před prodejem
• Pokud peníze z prodeje použijete na zaplacení "uspokojení bytové potřeby" do 1 roku od prodeje

Stále však musíte oznámit příjem z prodeje nemovitosti. Spolu se splněnými podmínkami to doložíte v daňovém přiznání v sekci: Příloha 2. V případě neoznámení vám hrozí pokuta až do výše 15 % z neoznámené částky.

Nezapomeňte na DPH při prodeji nemovitosti

Pokud jste plátcem DPH, musíte jako prodávající zaplatit i daň z přidané hodnoty, která činí 21 % z ceny nemovitosti. DPH se tak týká spíše velkých developerů, na fyzické osoby se většinou nevztahuje. A aby to nebylo tak jednoduché, i zde existují výjimky. 

DPH zaplatíte, pokud jste plátcem DPH a současně je předmětem prodeje:

• Dům nebo byt, který byl postaven anebo zrekonstruován a následně zkolaudován před méně než 5 lety
• Pozemek, který s nemovitostí tvoří jeden celek
• Pozemek, který je určen k výstavbě

Zrušená daň z nabytí nemovitosti (daň z nabytí nemovitých věcí)

Daň z nabytí nemovitosti je daň, kterou si můžete rovnou vyškrtnout ze seznamu daní, které je třeba u koupě nebo prodeji řešit. Povinnost platit daň zanikla zpětně od 1. prosince 2019. Tuto daň platil kupující, její hodnota byla 4 % z pořizovací ceny nemovitosti a byla to daň, kterou jste odváděli přímo obci, ve které se nemovitost nacházela.

Pokud by vás zajímalo více, ráda vám budu nápomocna. Zarezervujte si termín své schůzky.